工作4年后，在玉溪中心城区上班的晓洁攒下了10万余元。通过对玉溪房市几年的观察，晓洁发现房价降下来了，此时正是购房的好时候。在看了近10套房子后，她以90余万元的价格买下了北市区一套次新二手房。

　　“首付15%，可以办公积金贷款，月供3000元，距离上班的地方也不远，恰好是我能承受的价格。”在咨询了多名房屋中介后，租房多年的她果断入手，“现在买房刚刚好，首付攒够了，房价和利率也不太高。”

　　买房划算还是租房划算？已经工作5年的刘玉（化名）得出结论，租房更具性价比：“租房自由，不会被一套房拴住，想去哪儿住就去哪儿住。买房一次性投入过大，还要花一大笔钱装修，不划算。”

　　然而，不买房的刘玉陪着朋友去看房，朋友没买，她却动了心。“房子在北市区，景观很好，头天看的，第二天一冲动就买了。”刘玉向记者回忆购房经历，“租房归属感不太强，遇到合适的房子，回家跟家里人一说就买了。”

　　刘玉此前租住的公寓月租金1500元，租房合同明确写着“退房要恢复原样”。入住几年来，她发现要给房子添置点东西不太容易，即便挂个窗帘，退租时得把窗帘杆卸了，就连安装窗帘杆留在墙面上的小洞，也得用腻子粉补好。

　　买房时，刘玉已经攒够了首付，贷款60万元，用公积金对冲后，每月房贷支出比租房时多几百元。刘玉直言：“租房更经济，但不后悔买房。”租房不会花心思去改动房屋功能结构，因为不知道下一年自己是否还愿意租。但买房不一样，房子就是家，可以按照自己理想的生活来设置。新房装修时，刘玉打算做个壁炉。买房提升了生活品质，舒适感更好，光布置房子的过程就已经很愉快了。

　　王华居住的房子是结婚时买的小三房，只有1个卫生间。孩子出生后，加上来帮忙带娃的母亲，一家三代四口人住起来多有不便，“早高峰”抢公卫不可避免。今年以来，王华注意到房价回落，于是买下了玉溪中心城区200多平方米带车库的2楼大平层。房子有10多年房龄，有4个卧室、2个卫生间，距离菜市场较近，母亲买菜做饭十分方便。

　　为改善居住条件，这几年王华看过不少新楼盘。但看得上的新房价格高，王华家的2辆车还得买2个车位，加上物业费等开支，压力不小。对王华来说，新购的二手楼梯房得房率高，可使用太阳能，物业费低，居住成本低，生活便利。况且，重新装修后，居住体验感不错。

　　住了20余年的顶楼，临近退休的赵芳（化名）贷款买了新建小区1楼带花园的房子，在知天命的年纪圆了住房改善梦。“搬新家后，我把80多岁的父亲接来同住，还请了阿姨做饭，我对现在的生活很满意。”赵芳认为，换房是刚需，只要收入能覆盖房贷，就可以为理想的生活买单，过更加幸福的生活。

　　搬入新房后，赵芳想把顶楼的旧房卖了偿还新购房屋贷款，但挂牌半年后，仅有1名房屋中介带过1名客户过来看房，看完就没有下文了。赵芳认为，房子难卖的原因是楼层太高且没有电梯。

　　“我嫌楼层高才换的房子，说明我不满意的地方，买房的人也不满意。”赵芳与多名房屋中介联系后发现，目前挂牌出让的二手空置房很多，市场竞争激烈，即便地段优越，4层以上的二手楼梯房都很难卖。不知不觉间，房地产市场由买房人说了算。以前，中介费等由买房人承担，现在卖房人主动承担，只希望房屋中介早日帮自己把老房子卖出去。

　　不过，赵芳并不打算把价格挂得过低，这源于她上一次卖房的经历。10多年前，玉溪中心城区一套68平方米的房子，赵芳卖了24万元。半年后，那套房子拆迁，买房人获得了42万元的补偿款。想起这件事，赵芳很懊悔，觉得没有看准趋势。

　　虽然赵芳很想卖掉老房子，但如果买家出价太低，她宁可闲置。如果今后老旧小区加装电梯，那她顶楼的房子就被“盘活”了，到时候，她也许还会搬回来住，毕竟老房子地段好，菜市场、医院、药店等一应俱全。

　　王女士也遭遇了卖二手房难。此前，因为担心钱攥在手里贬值，她在2019年买了带电梯的小高层出租，想着以后用钱时卖了变现。一开始，租金可到2300元/月，现在租金减少到1400元/月。

　　2025年年中，急需用钱的王女士想把当初抗通胀的房子挂出去卖，结果发现买方不断压价。“感觉卖房子像卖白菜。”王女士说，“我当时买的单价7000多元/平方米，现在买方出价不到5000元/平方米。”

　　王女士分析，买房人有“买涨不买跌”的心理，他们担心买入后再降价。还有年轻人看了不愿意买，认为买不如租，租房子自由、率性，生活不会被一套房子拴住，还能体验不同片区的生活。

　　记者走访多家中介机构发现，地段好、绿化多、楼层低的二手楼梯房，只要挂牌价低都容易卖出，而楼层高的二手楼梯房即便价格低也很难卖出。“超过3层的‘老破小’不好卖，而‘老破大’更加难卖。”从业18年的一名房产销售告诉记者，当前的购房人更注重居住品质，尤其是“00后”，愿意为高品质买单，不会因为几万元钱委屈将就。在二手房市场，顶楼和次顶楼的楼梯房无人问津，沦为市场上难以流动的“不动产”。

　　“舍得降价的优质二手房还是容易成交的，毕竟地段是核心竞争力。”一名房产销售介绍，部分房东为了把位置优越的二手房卖出去，会对房子进行简单装修。

　　“只要地段够好，价格够低，老旧二手房也有优势。”一名房产中介这样评价二手房买卖的活跃度。据玉溪市住房和城乡建设局统计，1至10月，全市完成二手房交易面积84.45万平方米，同比增长19.0%。

　　尽管1至10月全市二手房交易面积同比增幅明显，但大多数受访者表示不喜欢二手房。“我很少带客户看二手房，因为对比新建小区后，大多数客户都会选择买新房或者二手新房。”一名房屋中介告诉记者，新建商品房户型设计更合理、配套更完善，大家都愿意为品质生活买单。

　　多名房地产从业人员一致认为，当前玉溪房地产市场已经出现了两极分化：高品质住宅受青睐，具备稀缺地段、优质设计、良好物业服务的“好房子”依然不愁卖，且价格坚挺；而低品质住宅因采光、通风、层高、小区环境等不尽如人意，面临更大的去化压力和价格竞争。

　　“‘老破小’连看的人都没有，连根草都没有、没有任何配套设施的二手房根本卖不掉。”一名房屋中介直言不讳地说。

　　买“好房子”也是为了选择好邻居。“我买又好又贵的房子就是为了远离常在楼道里吐痰和抽烟的人群。”一名年轻人表示。

　　记者走访了玉溪中心城区多个新建楼盘后发现，看房者络绎不绝，低密度、高品质、环境好的楼盘仍然受到追捧。

　　玉溪邦泰置业有限公司2025年代表性项目——邦泰·臻境是典型的热销项目。该项目位于玉溪中心城区环山路西侧，项目总投资11.2亿元，建有1412套住宅、87套商铺，截至12月初，住宅已销售91.7%，均价达6682元/平方米。

　　项目为何热销？邦泰·臻境营销总监聂力向记者介绍，从2024年开始，玉溪与全国大多数城市一样出台新规，这一政策导致此后建的房子得房率普遍增高，邦泰·臻境的得房率接近100%，相当于没有公摊，不计产权面积和公摊面积基本一致，甚至是房屋的不计产权面积大于该套房屋的公摊面积。

　　其次，邦泰·臻境地段非常好，周边集中有优质学校、医院、公园、运动场馆、菜市场等配套设施。此外，公司在产品设计上狠下功夫，绝大多数阳台实现封窗交付，外立面美观统一，小区园林景观精心打造，配套的酒店级大堂吧、私宴厅、影音室、健身房、瑜伽室、儿童活动区等设施由全体业主共享，产品交付标准远超业主预期。

　　在聂力看来，未来，房地产的发展趋势会呈现出以改善型为主的特点，房子回归到居住属性。因此，住宅要为提升生活品质而设计。当然，房子还会与城市的定位相关，房地产市场会根据区域、地段细分出不同的产品形态，比如养老房、旅居房、学区房等。

　　房产销售潘艳发现，当前买大房子的人相对变少了，买刚需房的人更多。5年前，很多人愿意“踮起脚尖”去买大房子，将其视为抗通胀和资产保值增值的一个重要途径，而现在，大家不愿意把钱大量投入到住房上，除非是消费得起的买家。

　　作为资深房产销售，晓林（化名）卖过很多房屋，在市场前沿的他觉得，开发商要建出购房人心目中的“好房子”，还要在了解客群上下功夫。比如，有些房子的房间很小，放一张床就放不下衣柜了；有的二孩家庭三代人住一套大房子，会发现2个卫生间不够用；有的房间3面有玻璃，但居住体验并不好，将来的维护成本也会很高……

　　玉溪市住房和城乡建设局相关负责人表示，围绕建“好房子”、做“好配套”，我市将聚焦好标准、好规划、好设计、好配套等“十好标准”，制定出台持续稳步推进房地产高质量发展实施方案，优先选择区位优势明显、生态环境良好、公共配套完善的优质地块出让，引导房企一次拿地、集中开发、整体成景，构建“好学校+好房子”“好地段+好房子”协同发展机制，加快推进一批项目，不断提升居住品质与配套服务能级。